Hipoteka na nepokretnosti

U poslednje vreme se dosta govori o dužničkoj krizi kako stanovništva tako i čitave države, a obzirom da je veliki broj sugrađana u stambenom kreditima, opravdano se postavlja pitanje šta se može dogoditi u slučaju nemogućnosti dalje otplate hipotekarnog kredita.

Naime, hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva isplatu potražvanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi. Hipoteka nastaje upisom u nadležni reigstar nepokretnosti po osnovu ugovora, založne izjave, zakona i sudske odluke.  Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameri i da pribira prirodne i građanske plodove, kao i pravo da otuđi predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca.

Vlasnik ne sme fizički menjati predmet hipoteke (vlasnik stana ili kuće ne sme iste pregrađivati, dograđivati, rušiti ili vršiti deobu) bez pismene saglasnosti poverioca. Poverilac ima pravo da pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost, bez obzira ko se u njoj nalazi.

Ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac poslaće opomenu u pismenoj formi dužniku, čime se pokreće postupak vansudskog namirenja. Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema ove opomene, poverilac će dužniku uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti, i istovremeno će poverilac poslati Katastru zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca. O toj okolnosti Katastar nepokretnosti će doneti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje, protiv kojeg dužnik ima pravo žalbe i to u roku od 15 dana od dana prijema rešenja. Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe. Međutim, moramo istaći činjenicu da dužnik ima pravo da zatraži sastanak sa poveriocem u vezi dogovora oko  načina prodaje nepokretnosti. Nepokretnost se može prodati na dva načina:

a)   Aukcijskom prodajom. To je zapravo javni oglas koji mora biti objavljen u dnevnom listu najmanje 45 dana pre javne prodaje. Početna cena na aukciji ne može biti niža od 75% procenjene vrednosti. Ako prva aukcija ne uspe, početna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti.

b)   Prodaja neposrednom pogodbom. Poverilac na osnovu pravosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna tržišnoj. Poverilac može prodati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje advokata, odnosno agencije za promet nekretnine.

Imajući u vidu izneto, možemo zaključiti da je donošenjem Zakona o hipoteci, prilično olakšan status poverioca koji ima određeno potraživanje prema dužniku, obzirom na činjenicu da poverilac može samostalno organizovati prodaju hipotekarne dužnikove nepokretnosti i na takav način što pre doći do svojeg novčanog kapitala.  Međutim, ne savetujemo da prodaju dužnikove nepokretnosti dužnik radi samostalno bez angažovanja stručnog lica, advokata ili agencije za promet nekretnina jer je vansudski postupak namirenja dosta komplikovan i potrebno je obratiti pažnju na opomenu o prodaji nepokretnosti, na zabeležbu hipotekarne prodaje, na pravo dužnika na sastanak sa poveriocem, na slanje pismena, kao i na posebne propise koji se odnose na aukcijsku prodaju i prodaju neposrednom nagodbom.

Imajući u vidu izneto, a ne gubeći iz vida činjenicu da stranke u hipotekarnom odnosu mogu pretrpeti veliku štetu zbog nepoznavanja pravnih propisa iz ove oblasti, savetovao bih pre svega da kupci stanova i kuća dobro razmisle pre nego što se upuste u kreditni odnos sa bankom, a ako već izaberu kredit i dođu u problem sa isplatom rate, da od početka angažuju stručno lice-advokata radi zaštite svojih interesa (odnosi se i na ostale dužnike koji su svoju nepokretnost stavili pod hipoteku).